Crise imobiliária leva chineses a preferirem casas de segunda mão

No coração da antiga Concessão Francesa de Xangai, os compradores estão inspecionando um apartamento antigo, apreciando os azulejos art déco e os quartos com teto alto —por um preço de 21 milhões de renmimbi (cerca de R$ 15 milhões).

As propriedades de patrimônio de Xangai dificilmente são típicas, mas em toda a China, o apelo das chamadas casas de “segunda mão” parece estar aumentando, o que poderia sinalizar uma mudança sísmica para um setor imobiliário em crise dominado por décadas pelo comércio de casas novas.

Com cidades chinesas repletas de empreendimentos habitacionais inacabados, não é difícil entender o desejo emergente por casas mais antigas. Uma série de calotes de grupos imobiliários fez com que “os compradores finais não confiem mais nos desenvolvedores”, disse Andrew Lawrence, analista imobiliário da Ásia na TS Lombard. A China está fazendo a transição “de um mercado de crescimento efetivo em habitação, impulsionado por um boom especulativo alimentado pelo crédito, para um mercado muito mais maduro”.

Nas economias desenvolvidas da Europa e América do Norte, as casas existentes são a norma para os compradores. Mas, na China, o maior boom imobiliário da história da humanidade criou milhões de novas casas. Em contraste com os bairros históricos de Xangai, grande parte do estoque habitacional do país foi construído nas últimas décadas. Como resultado, o setor imobiliário da China representou quase um quarto da produção econômica.

Uma repressão regulatória sobre alta alavancagem em 2021 desencadeou uma crise de liquidez, e desenvolvedores como a Evergrande deram calote. Com a construção efetivamente paralisada à medida que os desenvolvedores ficam sem dinheiro, muitos compradores, que pagaram por seus novos apartamentos antecipadamente, ainda estão esperando para se mudar para suas casas.

“O mercado primário está realmente encolhendo [em termos] tanto de oferta quanto de demanda”, disse Zerlina Zeng, chefe de corporativos do leste asiático no grupo de pesquisa CreditSights. “Acho que, no futuro, você verá mais atividade vibrante vindo do mercado secundário.”

“Há uma enorme quantidade de estoque secundário por aí que foi mantido por investidores e que está claramente voltando ao mercado”, disse Lawrence.

Uma análise do Financial Times dos dados da CRIC em 14 grandes cidades para as quais os números estão disponíveis, incluindo Pequim, Shenzhen e Nanjing, mostra que em 11 delas, os volumes de vendas de imóveis de segunda mão estavam acima das vendas de novas casas em março em termos de área útil.

Nas mesmas cidades em 2021, as vendas de novas construções estavam funcionando quase o dobro do volume de casas anteriormente possuídas. A diferença entre as compras de segunda mão e as de novas casas aumentou ainda mais em março, mostra a análise do FT.

Como sinal do estado precário do mercado imobiliário, as vendas de novas construções, que representam a base para as estatísticas nacionais centrais sobre o mercado, estão caindo acentuadamente. No primeiro trimestre, as vendas de imóveis por área útil caíram 19,4%, de acordo com o Escritório Nacional de Estatísticas.

Enquanto os governos locais aprovam uma faixa de preço para novas construções —efetivamente estabelecendo um piso em um mercado em colapso— os preços de imóveis de segunda mão estão mais abertos à negociação.

Em março, os preços de casas de segunda mão nas 70 maiores cidades da China caíram 5,9% em relação ao ano anterior, o maior desde o início dos registros em 2005. No mesmo mês, os preços de novas casas para o mesmo grupo de cidades caíram 2,7%.

Nas maiores cidades como Pequim, Xangai, Guangzhou e Shenzhen, onde os mercados de segunda mão são mais estabelecidos, os preços de segunda mão em fevereiro caíram 6,3% —a maior queda desde o início dos registros em 2011.

“À medida que mais pessoas estão procurando vender seus apartamentos, com mais apartamentos de segunda mão no mercado, há mais flexibilidade para negociação”, disse Andy Lee, diretor-executivo para a China continental na corretora de Hong Kong Centaline.

Um comprador recente em Xangai, que pediu para permanecer anônimo, disse que comprou uma casa de segunda mão porque os preços caíram “para um nível que posso pagar” e por causa dos incentivos de hipoteca oferecidos pelo governo local para impulsionar o mercado imobiliário.

De forma mais ampla, uma maior demanda por casas de segunda mão sinaliza mudanças maiores em curso no mercado. O chamado modelo de pré-venda —no qual os compradores pagam pela propriedade antes da construção— ajudou a impulsionar a rápida urbanização, disse Zeng, da CreditSights.

“Na verdade, não acho que mais habitação seja necessária”, disse ela. “Acho que o governo percebeu esse problema. Por isso, não se importam que um terço dos desenvolvedores tenham ido embora em termos de serviço da dívida.”

Mas as casas de segunda mão têm várias vantagens. Não só estão concluídas, como também estão perto de serviços. Alguns novos empreendimentos foram construídos na esperança de que os serviços acabem por surgir.

O visitante lembrou de uma amiga que comprou uma casa há uma década porque “acreditava firmemente” que a linha 13 do metrô de Xangai se estenderia até a porta dela —o que eventualmente aconteceu.

“As pessoas provavelmente não estão mais tão esperançosas quanto antes”, disse o visitante. “As pessoas querem comprar coisas que possam ver.”